Pemaju dan pembeli

PEMAJU DAN PEMBELI

|
Soalan 1
Banyak aduan yang diterima mengenai tindakan pemaju perumahan yang meminta wang pendahuluan walaupun surat perjanjian belum ditandatangani? Adakah peraturan membenarkan mereka berbuat demikian?
Jawapan
Pemaju-pemaju perumahan tidak dibenarkan mengutip apa-apa bayaran sebelum Perjanjian Jual Dan Beli ditandatangani. Larangan ini selaras dengan Fasal 11(2) Peraturan-Peraturan Pemaju Perumahan (Kawalan dan Pelesenan) 1989. Bayaran-bayaran yang dibenarkan dikutip dari pembeli hanyalah sebagaimana ditetapkan di dalam Surat Perjanjian Jual dan Beli dan Jadual Pembayaran Ansuran Jadual Ketiga – Dokumen Perjanjian Jual Dan Beli.
Soalan 2
Apakah peraturan sebenar yang perlu dipatuhi apabila pemaju ingin menjualkan rumah kepada pembeli?
Jawapan
Disamping mempunyai lesen pemaju yang sah, mana-mana pemaju yang ingin menjual rumah mereka hendaklah terlebih dahulu mendapat permit iklan dan jualan daripada Pengawal Perumahan. Peraturan ini telahpun termaktub di bawah Peraturan 5 Peraturan-Peraturan Pemaju Perumahan (Kawalan dan Pelesenan) 1989. Malahan tuan tanah juga hendaklah menjadi satu pihak dalam kontrak jualan iaitu selaras dengan Peraturan 10 Peraturan berkenaan.
Soalan 3
Adakah aduan yang menyatakan pemaju swasta yang mempunyai kerjasama dengan Perbadanan Kemajuan Negeri tertentu (PKN) boleh mengambil wang pendahuluan daripada pembeli. Bolehkah jelaskan mengenai masalah ini?
Jawapan
Setakat ini Kementerian tidak ada menerima aduan daripada pembeli-pembeli mengenai perkara ini. Institusi-institusi Perbadanan Kerajaan dan syarikat-syarikat kerjasama yang memajukan projek perumahan tidak tertakluk dengan Akta Pemaju Perumahan (Kawalan dan Pelesenan) 1966 dan peraturan.
Soalan 4
Ada pemaju perumahan yang memberikan syarat kepada pembeli yang ingin mendapatkan kembali wang pendahuluan mereka dengan mencari pembeli lain. Adakah peraturan itu ada dalam peraturan Kementerian. Bolehkah ia dilakukan?
Jawapan
Tindakan yang diambil oleh pemaju itu tidak ada di dalam mana-mana peraturan Kementerian dan pada dasarnya tidak pula bertentangan dengan akta/peraturan yang sedia ada.
Soalan 5
Apakah tujuan sebenar pemaju mengambil wang pendahuluan daripada pembeli. Adakah mereka mengalami masalah kewangan untuk meneruskan projek itu?
Jawapan
Tujuan sebenar pemaju dibenarkan mengutip bayaran wang pendahuluan sebanyak 10% daripada harga beli ialah sebagai satu komitmen bertulis yang mengikat pembeli yang benar-benar berminat untuk membeli rumah. Dengan kaedah ini akan membolehkan pemaju membuat perancangan ke atas pemajuan projek mereka dan mengenalpasti bilangan sebenar pembeli. Jika tidak, pembeli-pembeli mungkin dengan sewenang-wenangnya membuat permohonan untuk membeli rumah sebanyak mungkin tanpa apa-apa komitmen yang mengikat mereka dan boleh menarik balik permohonan pada bila-bila masa tanpa mengalami apa-apa kerugian dipihaknya.
Bagi pihak pemaju pula, pembayaran 10% pendahuluan tidak pula bermakna mereka mengalami masalah kewangan untuk meneruskan projek, kerana sebagai pemaju berlesen sewajarnya telah memenuhi kewangan semasa mengemukakan permohonan lesen pemaju kepada Pengawal Perumahan.
Soalan 6
Apakah tindakan yang dikenakan terhadap pemaju perumahan yang menghilangkan diri dan tidak meneruskan projek perumahan? Apakah tindakan yang wajar dilakukan oleh pembeli?
Jawapan
Kementerian boleh mengambil beberapa tindakan sesuai terhadap pemaju untuk melindungi kepentingan pembeli-pembeli. Di antara tindakan yang biasa diambil ialah memanggil pemaju hadir memberi penjelasan mengenai isu/permasalahan sebenar yang dihadapi dan langkah-langkah yang akan diambil untuk mengatasinya. Kementerian juga boleh mendakwa pemaju berkenaan jika di dapati telah melanggar mana-mana peruntukan di bawah Akta Pemaju Perumahan (Kawalan dan Pelesenan) 1966.
Bagi pembeli-pembeli pula, mereka boleh mengambil tindakan Mahkamah ke atas pemaju berkenaan berdasarkan perbekalan-perbekalan Perjanjian Jual dan Beli ataupun membuat aduan bertulis kepada Kementerian untuk siasatan dan tindakan selanjutnya.
Soalan 7
Apakah tindakan yang boleh dilakukan oleh pembeli juka pemaju enggan membayar kembali wang pendahuluan atau wang “booking” walaupun surat Perjanjian belum ditandatangani?
Jawapan
Pada dasarnya, pembeli tidak seharusnya membuat apa-apa pembayaran kepada pemaju perumahan sebelum perjanjian jual dan beli di tandatangani. Sementera bagi pihak pemaju pula, tidak dibenarkan/dilarang mengutip sebarang bayaran. Oleh yang demikian, jika kes seperti berlaku dan pemaju enggan membayar kembali wang pendahuluan atau “booking fees”, pembeli bolehlah membuat aduan bertulis ke Kementerian supaya mengambil tindakan sesuai samada meminta pemaju memulangkan semula bayaran pendahuluan tgersebut ataupun mengambil tindakan Mahkamah ke atas pemaju berkenaan kerana telah melanggar Fasal 11(2) Peraturan-Peraturan Pemaju Perumahan (Kawalan dan Pelesenan) 1989.
ke atas |
Soalan 8
Adakah apa-apa nasihat kepada pembeli rumah dalam kegawatan ekonomi sekarang?
Jawapan
Saya ingin menasihatkan pembeli-pembeli supaya berhati-hati di dalam urusan pembelian rumah dan terlebih dahulu menyiasat latarbelakang pemaju terutama dari segi pemilikan lesen, permit iklan dan jualan serta lokasi dan perancangan pemajuan sesuatu projek perumahan. Pembayaran pendahuluan hendaklah dibuat serentak dengan tindakan menandatangani Surat Perjanjian Jual dan Beli.
Soalan 9
Apakah tindakan yang boleh diambil oleh pembeli sekiranya pemaju tidak membayar tuntutan denda lewat penyerahan rumah oleh pembeli atau tidak membayar 100% sepertimana yang dituntut?
Jawapan
Soalan yang dibangkitkan tersebut adalah berkaitan dengan kontraktual. Dalam hal demikian pembeli mempunyai pilihan untuk mendapat khidmat peguam untuk membawa kes tersebut ke Mahkamah untuk di adili. Walaubagaimanapun sekiranya tuntutan tersebut tidak lebih RM5,000.00, pembeli terlibat boleh membuat tuntutan kecil di Mahkamah (Risalah Mahkamah Siri 2 bertajuk Bagaimana Untuk Membuat Tuntutan Kecil Di Mahkamah ada diterbitkan oleh Pejabat Ketua Pendaftar, Mahkamah Persekutuan Malaysia, Kuala Lumpur).
Soalan 10
Apakah yang patut dilakukan oleh pembeli jika mendapati projek perumahan terbengkalai, apakah boleh meminta gantirugi?
Jawapan
Jika didapati sesuatu projek perumahan itu terbengkalai, pembeli terbabit hendaklah segera melaporkan ke Kementerian untuk tindakan susulan. Dalam pada itu, pembeli juga boleh mengkaveat ke atas harta tersebut bagi menjamin hak mereka (biasanya kaveat ini juga dibuat selepas Surat Perjanjian Jual dan Beli ditandatangani), mendapatkan pandangan peguam untuk tindakan-tindakan sesuai yang boleh di ambil dan menuntu gantirugi daripada pemaju/penjual. Mengikut Fasal 22 atau Fasal 23 Surat Perjanjian Jual dan Beli berkaitan dengan memberi hak kepada pembeli menuntut gantirugi kepada pemaju/penjual jika mera gagal menyerahkan pemilikan kosong dalam tempoh yang ditetapkan itu. Pemaju/penjual pada dasarnya hendaklah dengan serta merta membayar kepada pembeli gantirugi dengan jumlah yang tertentu yang dikira dari hari ke hari dengan kadar 10% setahun daripada harga beli. Jika pemaju gagal menunaikan tanggungjawab ini, pembeli-pembeli boleh mendakwa pemaju di Mahkamah.
Sekiranya pembeli mengetahui yang harta tersebut hendak dilelong, pembeli dengan serta merta mendapat peguam untuk memasukkan injuksi di Mahkamah untuk mendapat perintah Mahkamah menahan lelongan tersebut. (tindakan lanjut hendaklah diambil oleh peguam yang dilantik).
Soalan 11
Apakah tindakan Kementerian terhadap pemaju sedemikian adakah boleh disenaraihitam atau ditarik balik lesen?
Jawapan
Dalam menangani masalah rumah terbengkalai ini, Kementerian lebih mengutamakan kepentingan pembeli dan sesuatu projek perumahan itu disiapkan dalam tempoh yang ditetapkan. Oleh itu, dalam masalah ini Kementerian dari semasa ke semasa mengadakan perbincangan dan perundingan dengan pemaju terbabit mahupun pembeli-pembeli dan syarikat pembiaya untuk mencari langkah-langkah yang sesuai supaya kemajuan projek diteruskan. Namun begitu, jika didapati pemaju itu dengan sengaja melambatkan pembinaan projek tanpa alasan munasabah, Kemenerian boleh mengambil tindakan menyenaraihitam pemaju berkenaan atau lain-lain tindakan yang sesuai. Dalam pada itu jika pemaju didapati jelas melanggar undang-undang berkaitan, tindakan mahkamah boleh di ambil.
Soalan 12
Ada segelintir pemaju di kesan menipu dengan mendakwa mahu menjalankan projek perumahan, kemudian meminta bayaran pendaftaran tetapi sebenarnya projek itu tidak ada. Apa yang berlaku, pemaju menyimpan wang dalam bank dan mendapat faedah. Apabila pembeli mengadu, pemaju memulangkan semula wang pendaftaran itu.
Jawapan
Kes penipuan oleh pemaju tidak bertanggungjawab seperti ini tidak dikawal oleh Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan di bawah Akta Pemaju Perumahan (Kawalan dan Pelesenan) 1966, tetapi sebaliknya termasuk di bawah bidangkuasa pihak polis di bawah Seksyen 420 Penal Code. Oleh itu, bagi kes sedemikian, pembeli-pembeli yang tertipu adalah dinasihatkan supaya membuat laporan polis.

 

 

 

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *