Projek Perumahan Dan Kualiti Binaan

Bagi mereka yang kurang faham di sini saya jelaskan bahawa pemaju perumahan adalah owner/client bagi satu-satu projek perumahan. Mereka ini memajukan sesuatu kawasan dengan membina ratusan atau lebih rumah bagi satu projek yang dilaksana dalam beberapa fasa dan mengambil masa bertahun-tahun untuk siap sepenuh.

Semua infrastruktur dan kemudahan asas untuk penghuni rumah di situ adalah menjadi tanggungjawab pemaju untuk menyediakannya. Bagi sesuatu projek perumahan yang besar pihak pemaju akan melantik firma-firma perunding seperti akitek untuk proses rekabentuk dan penyediaan pelan atau lukisan arkitek dan berurusan dengan pihak berkuasa tempatan. Samada pemaju atau kadang kala arkitek akan melantik pula consultant/perunding(civil, mechanical,electrical) bagi kerja-kerja rekabentuk kejuruteraan dan quantity surveyor bagi penyediaan dokumen tender ‘bills of quantities’. Land surveyor juga terlibat untuk kerja-kerja perukuran kawasan dan menyediakan pelan ukur.

 

Selepas semua pelan-pelan rekabentuk dan segala dokumen-dokumen yang terlibat siap serta mendapat kelulusan pihak kerajaan iaitu pihak berkuasa tempatan barulah tender projek tersebut di buka kepada kontraktor-kontraktor yang berminat untuk dibida.

Kualiti binaan sesebuah rumah itu bergantung kepada perkara-perkara berikut:-

1. Bahan binaan

2. Spesifikasi

3. Pengawasan

4. Sikap kontraktor/pemaju

5. Workmanship

 

Bahan binaan

Bahan-bahan binaan ini termasuklah kayu,simen, pasir, jubin, batu aggregate, plywood, besi, atap, siling dan banyak lagi. Kesemua bahan-bahan ini mempunyai gred masing-masing. Ada yang berkualiti dan ada yang tidak. Adakah kita tahu kontraktor menggunakan bahan yang kurang berkualiti atau tidak ikut spesifikasi. Contohnya pasir. Ada pasir kasar, sedang dan halus. Pasir lombong atau pasir sungai dan ada juga pasir kotor. Semua pasir-pasir ini digunakan dalam binaan rumah dengan fungsi dan harga yang berbeza-beza. Begitu juga besi (reinforment bar) yang digunakan sebagai tetulang dalam konkrit . Ada berbagai saiz besi yang digunakan dalam binaan sesebuah rumah. Sebagai pembeli atau tuan punya rumah kita mestilah tahu serba sedikit tentang bahan-bahan yang digunakan.

 

Spesifikasi

Spesifikasi adalah standart atau gred bahan yang digunakan dalam pembinaan rumah. Spesikasi ini selalu dinyatakan atau tercatit dalam pelan rumah. Contohnya ruang untuk lantai akan dicatit sebagai cement render sahaja atau ceramic tile, terrazzo, mosaic, glazed, parquet atau lain-lain jenis. Besi(re-bar) akan dinyatakan kod seperti ini : 4Y12, R6-150. Kayu ditulis dengan h.w timber gred A,B. Tidak semua bahan-bahan binaan dapat dinyatakan dengan jelas di dalam pelan binaan rumah. Selalunya spesikasi yang dinyatakan di dalam pelan rumah ini adalah standart yang biasa digunakan pakai di Malaysia. Pihak yang bertanggungjawab menentukan spesifikasi ini adalah akitek atau pelukis pelan dan dipersetujui oleh pemaju bagi projek-projek perumahan. Jika kita bercadang hendak mengurus sendiri pembinaan rumah di atas tanah kita, maka perbincangan dengan arkitek/pelukis pelan adalah perlu bagi menentukan spesifikasi bahan-bahan yang akan digunakan.

 

Pengawasan

Kerja-kerja binaan yang sedang berjalan mestilah diawasi. Bagi projek yang perumahan yang besar yang dimajukan oleh pihak-pihak pemaju perumahan, mereka biasanya mempunyai pegawai-pegawai mereka sendiri yang akan mengawasi kerja-kerja yang dilakukan oleh kontraktor ataupun mereka melantik consultant/peruding untuk tugas ini bagi pihak merekapemaju untuk menyediakannya. Pegawai penguasa atau ‘clerk of works’ akan memantau dan mengawasi kerja-kerja yang dilakukan oleh kontraktor supaya mengikut spesikasi yang terdapat dalam tender dokumen supaya mencapai kualiti atau standart yang di kehendakki oleh pemaju. Mereka juga memantau kerja-kerja kontaktor dari segi masa, susunatur tapakbina, kerja penting yang mesti di dahulukan, menasihati kontraktor,

 

Antara tugas-tugas pegawai penguasa tapakbina ialah:-

Memastikan kontraktor mematuhi arahan dalam hal-hal yang berkaitan dengan kualiti kerja dan bahan binaan yang digunakan. Mengikut spesifikasi yang di tentukan dalam tender dokumen.

Selain dari perkara-perkara teknikal pegawai penguasa juga mengawalselia kontraktor dari segi:-

1. susunatur tapakbina

2. jadual kerja

3.  tempoh masa pembinaan

4. kerja-kerja penting yang mesti di dahulukan.

5. Keselamatan tapakbina

6. Laporan harian

7. Mengurus mesyuarat tapak

8. Menyelesaikan masaalah-masaalah teknikal luar jangka dengan merujuk kepada pihak perunding.

9. Berurusan dengan pihak berkuasa tempatan dalam hal-hal yang berkaitan seperti bekalan air, letrik dan juga dengan majlis daerah kawasan tersebut.

 

Kenapa kerja-kerja kontraktor perlu diawasi dengan ketat?

Ini kerana memang sikap kontraktor yang selalu mengambil kesempatan kalau tidak diawasi. Pada kebiasaannya kontraktor akan memaksimakan keuntungan yang ingin diperolehinya dari projek tersebut. Caranya ialah dengan menggunakan bahan binaan yang tidak mengikut spesifikasi. Contoh lain ialah mereka tidak mengikut ukurun sepertimana yang terdapat dalan pelan. Jika dalam pelan tercatit ketebalan lantai konkrit 150mmm tetapi kontraktor membuatnya hanya 75mm -100mm sahaja. Selepas siap tiada siapa yang tahu ketebalan lantai tersebut. Itu belum lagi diambil kira tetulang-tetulang besi yang mesti ada sebelum kerja-kerja konkrit boleh diteruskan. Dan banyak lagi cara-cara menipu dalam bidang binaan ini selalu diamalkan oleh kontraktor. Di sinilah pentingnya pegawai penguasa yang akan memerhati kerja-kerja di tapakbina. Seseorang pegawai penguasa selalu mempunyai pengalaman kerja di tapakbina sekurang-kurangnya 5 tahun ke atas. Sebaik-baiknya pengalaman kerja dengan kontraktor. Pegawai penguasa yang bagus selalunya mempunyai pengalaman selama 10 tahun ke atas dan yang tahu serba serbi dengan tipu helah kontraktor. Daripada pengalaman saya bekerja di tapakbina, walaupun begitu ketat diawasi, kontraktor masih lagi boleh mencari ruang untuk melakukan kerja yang tidak mengikut spesifikasi. Pegawai penguasa tidak boleh mengawai semua perkara yang berlaku dalam tapakbina. Biasanya mereka lebih menitikberatkan bagi kerja kerja kejuruteraan seperti kerja piling (tanam cerucuk), konkrit, pemasangan besi-besi tetulang dan kerja-kerja lain yang melibatkan struktur sesuatu bangunan. Bagi kerja architectural work kontraktor susah sedikit untuk menipu kerana ia boleh dilihat bila kerja siap.

 

Sikap kontraktor / pemaju

Di sini saya ingin jelaskan mengenai pemaju dan kontraktor adalah orang yang sama. Perkara ini selalunya berlaku bagi projek perumahan yang kecil iaitu kurang dari 10 biji rumah untuk satu-satu projek dan kebiasaanya diamalkan di bandar-bandar kecil seluruh Malayasia. Bagi membina 4 biji atau kurang sekaligus kita tidak memerlukan lesen pemaju. Bagi anda yang ada duit dan tanah untuk dimajukan anda boleh mengambil inisiatif untuk membina rumah kemudian menjualkannya. Bagaimana caranya? Saya sudah terbitkan Ebook dengan tajuk “PANDUAN MEMBINA SENDIRI RUMAH ANDA” – Jangan Tertipu Dengan Kontraktor-

 

Bagi projek perumahan yang kecil-kecil, tiada sesiapa yang mengawasi mereka dalam menjaga kualiti semasa pembinaan rumah kerana mereka adalah pemaju dan mereka juga adalah kontraktor. Dalam hal ini kualiti sesebuah rumah itu terletak sepenuhnya kepada pemaju/kontraktor tersebut. Jika mereka hendak menjaga nama baik, mereka akan membuat dengan teliti. Kalau anda membelinya sesudah siapnya rumah tersebut maka anda tidak tahu rumah itu dibina mengikut spesifikasi atau tidak dan setelah mendiami selama 6 bulan barulah anda perasan dengan dinding ada retak-retak longkang ada yang turun / tertanggal dari apron(kakilima), atap bocor, cat luar luntur, pintu retak dan susah untuk buka/tutup dan banyak lagi. Jika anda membeli rumah itu sebelum atau semasa proses pembinaan berjalan maka anda berpeluang untuk mengawasi kerja-kerja mereka. Anda tiada masa? Ianya tidak memerlukan banyak masa jika anda tahu serba sedikit tentang pembinaan rumah. Semasa balik kerja atau hari minggu pun anda boleh pergi lihat dan perhati bahan-bahan yang digunakan dan beli tape ukur untuk buat pengukuran lebih kurang dan bandingkan ukuran dengan pelan rumah. Dapatkan ebook “PANDUAN MEMBINA SENDIRI RUMAH ANDA” – Jangan Tertipu Dengan Kontraktor- Semuanya saya jelaskan dalam ebook ini.

 

Workmanship

 

Workmanship adalah perkara yang berkaitan dengan kemahiran seseorang atau sekumpulan pekerja-pekerja/tukang yang melaksanakan sesuatu bidang kerja. Kumpulan pekerja ini diketuai oleh seseorang yang berpengalaman yang dipanggil ‘kepala’. Jika ketua tukang ini seorang yang berpengalaman dan yang paling penting adalah yang sikap bertanggungjawab terhadap kerja yang diamanahkan kepadanya maka kerja akan menjadi mudah dan cepat. Ketua tukang atau kepala yang baik akan menjaga kualiti kerjanya walaupun tidak ada sesiapapun mengawasinya. Kepala yang baik akan memberi keuntungan kepada kontraktor manakala yang tidak bertanggung adalah sebaliknya malah mendatangkan lebih banyak masaalah. Maka jika anda bercadang mengurus sendiri pembinaan rumah anda, saya nasihatkan carilah tukang yang bertanggungjawab. Ini penting supaya ia tidak mendatangkan banyak masaalah kepada anda. Buat kaji selidik dengan bertanya kepada beberapa orang yang mengenali dia.

 

 

Posted in Uncategorized.

2 Comments

  1. Salam Perpaduan Tuan,

    Saya ingin membuat tangki air secara ekonomi(murah) yang memuatkan 2 buah tangki pada satu aras. s Saiz tangki yang dibeli ialah 300 gelen dan 15o gelen. Berapakah keluasan tapak untuk tangki tersebut dan bolehkah saya menggunakan paip yang diisi simen sebagai tiang tangki air? Bagaimana cara untuk mengelakkan tapak daripada mendap ataupun retak? Kalau boleh nak lihat cadangan tuan untuk binaan tangki air saya.

    TQ

    • Salam 1 malaysia…

      Membina menara tangki air adalah sama saja kaedah pembinaan kerangka rumah iaitu tapak asas, grd beam, tiang, intermediate beam dan upper beam/slab. Beban 300 + 150 gelen air bukanlah berat sangat. Boleh guna design tapak rumah biasa iaitu 900mm x 900mm x 300mm(thk). Utk mengelakkan tapak mendap atau retak…pastikan pembinaan tapak ini berada di atas tanah asal bukan tanah tambun. Maksudnya jika tanah kaw tersebut baru ditambun kurang dari 2 tahun maka perlu digali sehingga lapisan tanah asal utk bina tapak. Menggunakan paip yg diisi simen sbg tiang bukan tk boleh…tapi merumitkan kerja dan tk praktikal.

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *